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单卖使用权的房子能买吗

2019年02月04日 栏目:租房资讯

单卖使用权的房子能买吗?“人傻钱多”、“疯狂”、“人挤人”......最近一些媒体纷纷将这种字眼用在番禺市桥某盘的开盘现场。在印象中,自

单卖使用权的房子能买吗?

“人傻钱多”、“疯狂”、“人挤人”......最近一些媒体纷纷将这种字眼用在番禺市桥某盘的开盘现场。在印象中,自打去年一大波调控政策袭来后,广州楼市已经很久没这么“活跃”过了,这个盘究竟有什么过人之处啊?事实上,这个位于番禺市桥地铁站旁的楼盘,是个只卖使用权的公寓,使用权只有25年,而且没有产权。

看到这里大家应该都可以猜到,没有产权,只有25年使用权的公寓,能在两天内卖光400套货,抛开中介们诱人的口头承诺,门槛低就是引发人们抢购的直接原因了。中介各种刷屏。宣称总价最低18万一套,还可以只付5成首付,9万即可“上车”,的确很让人心动啊!

如果你还有一点犹豫?中介直接抛“绝招”:开发商承租5年+分红!动手算了下,这好像是一门稳赚不赔的生意。

其实,早在今年1月,我们就报道过番禺化龙一名叫“璞悦里”的项目,即使没有产权,只出售48年使用权,但打着“租售同权”和“最低4.8万首付”的口号,出售的100多套货在第一天就卖掉了一半。

项目开盘现场

可以说,房地产市场是很奇妙的。在限购政策的调控下,各种有居住属性但又与住宅有区别的产品应运而生

单卖使用权的房子能买吗

,在近期“大热”的无产权公寓就是最好的例子。那么,我们回到一个核心问题:这种卖使用权的房子究竟有无保障?作为投资产品,它究竟买不买得过?

门槛低是好事?风险一箩筐!

其实,除了高回报率以及低门槛这两个诱人的点,买这种房子还是有很多个坑的:坑一:没有产权。这是最为致命的风险。它不但不能像大产权的房子一样流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益还将很难保证。坑二:监督缺位。无产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监督存在缺位同时,开发单位的没有资质,房屋质量和房屋售后保修难以保证。坑三:租赁期最长只有20年。我国法律规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。对此,广东省房地产研究会副会长、央广经济之声特约评论员韩世同特别指出,承租期限20年是合同法保障的最高租赁期限,增加的部分难受法律保护,如果买卖双方都能互相相信,操作上是可以的。但会不会被有关部门认定为无效合同还是很难说,一旦发生纠纷,这个承租期限还是会成为一个问题。

以为很好赚?听听他们怎么说!

抛开以上风险,我们单纯从投资的角度来看,这种没有产权,只卖使用权的房子值得入手吗?一起来听听专家是怎么说的。

地产经济学家邓浩志:不值得投资,本金拿不回来首先这类型产品不值得投资,这种以租代售是打擦边球,跟国家要发展长租公寓,其实是两回事,这种以租代售如果遇到拆迁各方面的问题,业主租户权益是不受到保护的。这里也不存在转手获利的空间,买使用权再卖给其他人,是很难卖的。另外一次性给这么多钱,再做二房东放出去,获利的空间也很小。按他的算法,可能是每年有若干点的回报率,但一线城市的回报率比较低,哪怕是七八点的回报率,而你这笔钱如果放到银行做理财的话,本身也有四五个点。所以扣除这批资金财务成本,实际上获利的比例比你想象中要小很多。而且存在风险,也不可能套现,一次性全部给了之后,这笔钱是拿不回来的。和买理财不一样,买理财你扔100万进去,每年有四五个点,十年之后,拿了四五十个点,还能把本金拿回来。这个哪怕有七八个点,或者十个点,十年之后,你百分之百拿回来,但是你的本金是拿不回来的,这个账一算实际上是划不来的。

易居企业集团克而瑞广州区域首席分析师肖文晓:天上不会掉馅饼,越是高收益越要警惕风险。长租公寓一般都是机构运营的,涉及到的是至少一整批的房源,以普通投资者的资金实力根本玩不起。像万科那种一次性支付10年租金的长租公寓项目,更像是买房行为,而且价格高昂,也不同于买小产权这种投资行为。如果说买市面上的有产权的公寓,一个是要法人单位购买,一个是价格比卖使用权的房子高很多,也是不一样。对于这种卖使用权的房子来说,只要你愿意赌,没有资格的限制。

广东省房地产研究会副会长、央广经济之声特约评论员韩世同:至少要八九年才能回本。如果要四年就回本的话,回报率静态来算要差不多接近百分之二十五才行,如果回报率是百分之十的话可能要八九年才有可能回本。这么看来,即便是八九年都能够回本的话,剩余的二十年或者是二十五年就是利润了,他这样其实肯定是划算的。的确,与卖使用权的房子对比,目前个人购买有产权的公寓可谓“困难重重”。首先你要让中介公司帮你注册成为法人,代价就是每年要付出几千块的公司运营费以及交奇高的税费!而长租公寓方面,个人要购买再放租也是也可以的,但以天河智慧城的万科云城米酷为例,其平的复式单位均价在3.1万/平,购买后可交付给开发商放租。看起来像是省心省力,但3.1万/平的均价都可以媲美住宅了!

多番对比,卖使用权的房子“优势”就不言而喻了。至于它值不值得投资,相信大家看了上面的专家意见也心里有数了:如果你手里有点闲钱,不介意没有产权,不担心小开发商跑路或拿房子去做贷款,对其周边租赁市场看好,愿意赌一把的话,那你就买吧!